I retroscena di ‘Sicilia patrimonio immobiliare’

Un emendamento presentato dal governo sulla società regionale ‘Sicilia patrimonio immobiliare’, ieri sera, ha improvvisamente  bloccato i lavori di Sala d’Ercole. Che sono ripresi solo dopo che si è deciso di chiudere l’esperienza non proprio esaltante di questa società.

Proprio sul ‘caso’ di ‘Sicilia patrimonio immobiliare’, ieri sera, Sala d’Ercole ha interrotto i lavori parlamentari. Dopo frenetiche trattative, la decisione: d’ora in poi della ‘valorizzazione’ dei beni immobili della Regione si occuperà la stessa questa amminstrazione regionale.

Il modo repentino con il quale si è consumato, ieri sera, questo cambiamento di rotta lascia in sospeso qualche domanda: si tratta di una decisione ‘autonoma’ della politica siciliana o è arrivata qualche imposizione da fuori? C’è stato, in alte parole, in questa storia, qualche input romano? Di sicuro c’è che una pagina è stata chiusa.

Ma cosa è la la ‘Sicilia patrimonio immobiliare’? Lo spiega perfettamente Donato Di Donna in questo articolo pubblicato dal Fatto quotidiano e dal blog Rosalio.it:
“Nell’agosto 2005 (diffidare sempre degli atti amministrativi compiuti in questo mese!) la Regione Siciliana bandì una gara per individuare un socio privato per la valorizzazione del suo patrimonio immobiliare stimato in alcuni miliardi di euro. Detto socio avrebbe avuto innanzitutto il compito di fare un censimento del patrimonio, visto che la Regione, evidentemente, non ne aveva idea né poteva rivolgersi ad alcuno dei suoi oltre 16.000 dipendenti, propedeutico alla costituzione di fondi immobiliari. Sorprendentemente, con un’originale procedura di selezione, la Regione Siciliana preferì a potenziali partner istituzionali ben più blasonati un operatore che, senza offesa, pochi conoscono nella business community: tale geometra Ezio Bigotti di Pinerolo.

Scopriamo poi che detto socio privato si è avvalso di 450 professionisti per censire 2.135 fabbricati e 1.979 terreni e boschi ad un prezzo che, pur con la più sfrenata fantasia, non avremmo mai potuto immaginare: 80 milioni di euro ad oggi! La domanda logica da porsi è: quanto ha pagato la Repubblica Italiana per la valutazione (N.b. valutazione, non censimento!) del suo patrimonio al momento di varare il suo fondo immobiliare Fip? Mi risulta non più di due milioni!

Né meno discutibili sono i risultati di tale collaborazione. La Regione Siciliana ha costituito la Spa Sicilia Patrimonio Immobiliare con il socio privato al 25% e selezionato il gestore del primo fondo, Pirelli Real Estate. E’ stato quindi individuato un portafoglio di 34 immobili (assessorati e altri uffici) stimati 263 milioni di euro. Questi immobili sono stati apportati al fondo per il 35% del loro valore (ricevendo in cambio quote dello stesso) e venduti per il restante 65%: sono stati quindi alienati, anche se la Regione se ne è voluta riservare l’uso pagando un canone di affitto nella misura del 7,95%. In pratica, la Regione ha incassato 171 milioni e ne pagherà 21 annui per la residua durata del periodo di locazione. Con questo canone il fondo non farà altri investimenti, ma pagherà innanzitutto il debito (158 milioni) con cui ha acquistato il 60% del portafoglio (gli investitori istituzionali del fondo ci hanno infatti messo pochi soldi veri!). Il fondo ha una durata di 15 anni e potrà (e comunque dovrà) vendere questi immobili a reddito: la Regione ha una prelazione, ma non è detto che avrà i soldi, anche perché il prezzo non è stato predeterminato. A proposito di prezzo, il prezzo medio cui sono stati ceduti i 193.000 mq. dei 34 immobili (per 163 milioni) è pari a 1.363euro/mq (tutti questi dati sono reperibili nel comunicato stampa di Pirelli Re).

Il primo a sollevare pubblicamente dubbi su questa operazione è stato il comico Beppe Grillo che, durante uno spettacolo a Palermo nel marzo 2007 (tour “Delirio”), pose la domanda più logica da farsi: ma non era più semplice offrire ai risparmiatori siciliani un’obbligazione della Regione al 7,95%, magari garantita da immobili? Non si faceva prima e si manteneva la proprietà degli immobili? Forse, però, così si rischiava di far fare un affare ai siciliani! Diciotto mesi dopo la denuncia di Grillo, la Corte dei Conti, al termine di un’approfondita indagine, ha redatto un puntuale e circostanziato atto di accusa sull’operazione e po … si è riposata. Va detto per inciso che lo stesso centralissimo palazzo che ospita la Corte dei Conti a Palermo è stato ceduto nella stessa operazione.

Per chi non l’avesse compreso, il fondo immobiliare regionale si è rivelato una forma mascherata – e un po’ maldestra – di indebitamento per finanziare spese correnti (deficit sanità?) aggirando il divieto di legge. Il risultato di questa operazione è stato quello di:

aver privato la Regione del suo patrimonio immobiliare più commerciabile (es. palazzi adibiti ad uffici degli assessorati);
e infatti sono andate deserte le successive operazioni su immobili meno interessanti, pur con la allettante prospettiva di un possibile cambio di destinazione, vanificando così rilevanti previsioni di bilancio (un miliardo di euro);
il prezzo di cessione è stato molto discutibile (€ 1.000/mq. ca.) mentre il fondo Pirelli ha registrato, dopo solo nove mesi, un +54%;
la Regione Siciliana paga un onere per affitti fuori mercato: 7,95%;
senza una realistica possibilità di riacquisto, visto che:
non c’è un prezzo predeterminato (come nel lease back);
il fondo, prima o poi, venderà, ma a prezzi di mercato;
il fondo ha infatti una durata: 15 anni.
l’indebitamento del fondo viene pagato con gli affitti della Regione Siciliana;
compensi, provvigioni e interessi per il socio privato, banche, Pirelli, ecc. sono le uniche certezze di questa operazione.
In pratica, indebitamento per indebitamento, sarebbe stato più intelligente emettere obbligazioni al 7,95% presso i risparmiatori siciliani: chi avrebbe detto di no (e la Regione avrebbe incassato pure molto di più)? Oppure fare un lease back come in altre regioni (Lazio). Oppure ancora, vendita per vendita, si potevano vendere gli immobili a reddito ad un fondo di terzi.

Con la vicenda del Fondo immobiliare della Regione Siciliana sembra davvero che si sia toccato il fondo: il punto oggi è che chi ha fatto toccare il fondo sarebbe giusto che pagasse innanzitutto di tasca propria. E per non continuare a leggere di vicende come questa vi anticipo il prossimo capitolo sperando che qualcuno finalmente si svegli: come mai la Regione Siciliana, un’istituzione, per entrare in contatto con istituzioni finanziarie, quando ha voluto emettere prestiti obbligazionari oppure lanciare cartolarizzazioni, ha avuto bisogno di passare attraverso improbabili intermediari locali? Vi lascio con uno spunto: se la Regione deve approvvigionarsi di carta igienica deve indire una gara (per certi importi, addirittura europea) mentre se deve comprare denaro (il prezzo si chiama tasso di interesse) “non è obbligata all’evidenza pubblica” ovvero non deve indire alcuna gara…